1.做基本面投资的人，也是可以分类的

我们认为，至少可以分成价值投资和事件驱动两大支流。而绝大多数所谓在做价值投资的人，其实底层是事件驱动这个流派。

2.那两者到底有什么区别呢？

价值投资：更多关心公司是不是被低估了，公司未来有没有成长性。

事件驱动：他们首先会假设这个市场是有效的，所以股价已经消化了所有的已知信息，那么未来出来一个新消息，利好的，股价就该涨；利空的，股价就该跌。

回顾一下年前地产板块这波上涨过程

1.11月16日晚，贵州茅台发布公告提示股价过快上涨

11月17日茅台股价放量下跌（公告效果立竿见影，之后股价也持续调整了一段时间）。

2.11月21日，万科股价突破前期高点，放量涨停

这期间万科本身没有催化剂，并且万科年10月和11月销售环比还在持续下滑。

万科上涨的逻辑就是市场龙头轮动的逻辑（资金从以茅台为首的白酒板块流向地产板块），特别是消除了政治层面风险的龙头公司。

这一天，保利地产上涨2.4%（走出一年以来新高，保利年10月和11月销售持续超预期，而且业绩的预期也在变得更好）；

新城控股上涨3.4%（创上市以来新高），招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、阳光城等在11月21日也有幅度不一的上涨，但充其量只是跟涨，不改横盘震荡走势。

所以在年11月21日到12月20日，这一个月地产板块的机会基本上只体现在万科和保利两只龙头，核心逻辑不是基本面（万科在这个期间基本面没有催化剂）而是市场龙头股行情轮动。

3.12月20日晚，十九大会议通稿里面关于房地产主要是讲发展租赁市场，地产调控只是维持，担忧更严的政策预期落空。

因此，万科、保利、新城等开始启动上涨。

4.12月22日住建部强调三四线棚改目标万套，三四线继续去库存政策。

对于年三四线房地产不行的担忧也消除了。

5.12月22日泰禾集团董事长公开表示泰禾力争在年销售亿。

董事长放话要提高周转了，要高速增长了，泰禾集团、碧桂园随之开始加速上涨，于是龙头股的上涨传导到其他主流地产股。

6.年12月21日-年1月29日，一个多月的时间，主流地产股均出现了显著上涨。

“天时地利人和”三大因素皆有，“天时”指十九大召开完毕、“地利”指地产股在之前有充分调整、“人和”指公司层面积极配合。

这一阶段的上涨，我们解读为“政策不确定性降低导致的估值修复”，对应的最佳买点在12月21-22日。

那么地产未来怎么走？

我们重新去看地产公司需要的一些点，总体看，基本面没有大的问题。

1.年销售小幅回落，我们预计回落5%（一二线增长3%、三四线回落9%）。

但龙头房企依旧能维持高增长，预计年碧桂园销售额亿、万科亿、融创亿、保利亿、华夏幸福亿、新城控股亿、金地亿、招商蛇口亿，整体增速依然是非常可观的。

2.政策面从购房资格和价格管制方面，都存在部分区域边际宽松的可能。

我们始终强调这种“政策边际宽松”不等同于年Q4的那种政策全面放松，而是地方政府维持房地产供需平衡的一种适当性调整。

房地产税立法程序在年3月的可能性无法排除，但并无实质的利空，需要等待这个靴子落地。

3.信贷方面依然偏紧，但不会大幅度变紧。

目前监管部门对住房按揭贷款的政策并没有新变化，月度增量仍然参考年四季度高峰月增量的70%，银行依然偏好这类资产，额度上会保障只是利率会上行。

至于居民去杠杆，准确的说法应该是“控制居民杠杆率过快增长”，居民过去通过消费贷冲抵首付款已经完成的交易的无法回溯，从增量上去限制和管控在年四季度以来就有了，并不是才刚刚开始。

4.关于地产股的估值水平，地产股跌的比较多了估值上就肯定有修复的动力。

核心逻辑还是政策不确定性大大降低，房企走量和存货变现的可能性大大增强，但是修复到12-13倍就差不多了，行业绝对龙头的估值会更高，估值的提升还需要等待新的东西（行业空间打开、ROE预期突破、REITs落地等），这个目前还看不到。

哪些龙头股值得？

1.保利地产

在行业整体去杠杆、流动性收紧的背景下，保利凭借央企背书，具备明显的融资优势。此外，公司还持续受益国资委背景的地产资源整合，中航工业地产和保利香港的股权收购只是序幕，外延增长空间较大。

2.万科A

在行业强者恒强、中小房企不断退出的背景之下，万科这类优势龙头房企将持续受益集中度提升；

另一方面，公司积极多元化业务拓展，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长组公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，可以提升公司的估值水平。

3.华夏幸福

公司从河北走向全国，异地扩张已见成效，长三角区域已经开始贡献利润，打开广阔的市场空间；另一方面，公司坐拥优质环京资源，受益于京津冀战略及雄安建设的再次提速。

4.招商蛇口

背靠大股东招商局优质资源禀赋，在资源获取和资金成本上竞争优势明显，公司在前海蛇口自贸区的土地和物价价值量大，价值重估将会提升公司估值。

在消费升级的大趋势下，旅游综合业务优势进一步巩固，同时公司依赖独特的片区开发模式获取了大量的低价土地，随着快周转战略的推进，优质项目的盈利预期有望加速释放。

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