作者

贺沛

首发

PPP产业大讲堂（ID：PPPCYDJT）

如需转载请标注出处和作者

自贸区规则下的PPC开发模式——以深圳前海蛇口片区开发为例：（连载一）（连载二）四、广东自贸区下的前海蛇口片区中国（广东）自由贸易试验区（简称“广东自贸区”）是深度实施国家“一带一路”战略的先行区和示范区，是落实国家“一带一路”战略的重要开放节点，是畅通国内外合作通道、促进双向开放、推进要素便利流动的窗口和桥头堡。在投资自由化、贸易便利化、金融国际化、行政管理简化方面先行先试。广东自贸区三大片区发展基础和资源禀赋各具特色，应加强合作，实现功能差异互补，与周边地区联动发展。

依托港澳、服务内地、面向世界，将自贸试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。

广东自贸区在产业方面，以国际航运中心的建设将以南沙、前海蛇口为牵引点，带动湛江港、汕头港、盐田港、高栏港等构建珠三角超级港口群，形成以自贸区为支点的国际枢纽港，建立广州和深圳机场联动机制，打造海陆空一体化国际枢纽。国际贸易中心则是携手港澳构建“3+2”国际贸易格局，打造国际服务贸易窗口。南沙和前海蛇口探索与香港，横琴探索与澳门分别建立趋同的投资贸易环境。

在国际金融中心方面，广东自贸区将协同港澳建设国家跨境金融综合示范区，构建国际化金融综合服务体系。前海蛇口携手香港构建国际金融中心，南沙发展航运特色金融，横琴发展粤澳特色金融服务，形成以前海蛇口为主，南沙和横琴为辅的“一体两翼”金融开放格局。

中国（广东）自贸试验区总体方案

国家对广东自贸区定位的发展目标是，经过三至五年改革试验，营造国际化、市场化、法治化营商环境，构建开放型经济新体制，实现粤港澳深度合作，形成国际经济合作竞争新优势，力争建成符合国际高标准的法制环境规范、投资贸易便利、辐射带动功能突出、监管安全高效的自由贸易园区。

广东自贸区实施范围实施范围.2平方公里，涵盖三个片区：广州南沙新区片区60平方公里（含广州南沙保税港区7.06平方公里），深圳前海蛇口片区28.2平方公里（含深圳前海湾保税港区3.71平方公里），珠海横琴新区片区28平方公里。其中，前海蛇口片区是广东自贸试验区的重要组成部分，也是深港经济深度合作的主要板块，规划面积28.2平方公里，分为前海区块（15平方公里，含前海湾保税港区3.71平方公里）和蛇口区块（13.2平方公里，含3.8平方公里的蛇口港区与赤湾港区）。

广东自贸区功能划分是，按区域布局划分，广州南沙新区片区重点发展航运物流、特色金融、国际商贸、高端制造等产业，建设以生产性服务业为主导的现代产业新高地和具有世界先进水平的综合服务枢纽；深圳前海蛇口片区重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等战略性新兴服务业，建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港；珠海横琴新区片区重点发展旅游休闲健康、商务金融服务、文化科教和高新技术等产业，建设文化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地，打造促进澳门经济适度多元发展新载体。

前海蛇口自贸区规划范围

回顾广东自贸区的历程，年3月24日，中共中央政治局审议通过广东自由贸易试验区总体方案。年4月27日，广东自贸试验区前海蛇口片区（简称“前海蛇口自贸区”）正式挂牌，总面积28.2平方公里。前海蛇口片区的总体目标是当好改革开放尖兵、创新发展的先行者，力争经过三至五年的改革试验，率先建立符合国际化、市场化、法治化要求的投资与贸易规则体系，打造成为投资贸易便利、货币兑换自由、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易园区新标杆。

以片区开发著称的招商蛇口，提炼出了蛇口模式，即通过“前港、中区、后城”（Port-Park-City，PPC）促进城市、区域的和谐有机发展。以港口先行、产业园区跟进、城市新区配套开发的方式实现港、产、城联动，协同政府、企业和社会资源，成为城市生长的力量。前海蛇口片区在粤港澳大湾区的核心区域，这一区域虽然初步构筑成为“世界制造业基地”、“东亚最大的城市连绵地区”、“全球第四大湾区”，但仍面临重大的挑战。主要包括：

一是法律和制度创新问题。“一国两制”、三个关税区、三种社会治理体系，是粤港澳大湾区有别于纽约、旧金山、东京等其他湾区的最大特点，也是粤港澳大湾区融合发展的最大挑战。

二是大湾区内部城市与区域发展差异巨大，区域合作与协同发展共识达成难度大。港澳服务经济主导，社会福利制度健全，但经济抗风险能力较弱，同时民众普遍担心融合发展摊薄其社会福利与优质设施；广深佛莞产业和城市经济相对发达，但外来人口众多，社会发展明显滞后，需要的更多是社会治理、生态环境治理和制度建设等；其他城市产业经济和社会发展均明显落后，需要的仍是基础设施与城市的规模化扩张，解决城市发展的基础性动力。

三是城市与区域的基础设施和社会公共服务设施仍然滞后，发展短板众多，如珠江口两岸跨江通道明显不足，且新增跨江通道建设成本巨大，利益协调难度大。

四是西方逆全球化思维影响下国际不安定因素增加，对外向型经济主导的大湾区带来更多挑战。

前海蛇口片区地处粤港澳大湾区的核心区域

招商蛇口在前海蛇口片区的开发中，与太盟投资集团共同设立规模为16亿元的招商局太盟地产增值型基金，相当于一个SPV，通过这个基金，招商旗下三个物业实现了出表轻资产运营，同时获得了一笔50亿元的融资。前海蛇口片区在未来的建设中将强调引领深莞惠都市圈，以与香港深度合作为核心任务，突出金融、物流、信息、科技服务等高端国际化职能的创新和优化，引领深莞和深惠两大功能走廊，带动河源、汕尾等地区发展。前海蛇口自贸片区综合规划主要规划范围为国务院批复的28.2平方公里及前海蛇口之间的紧密联系空间，共计36.7平方公里。

从产业形态上看，前海蛇口片区实际可以分为三个功能区：一是以前海湾保税港区为核心、包含妈湾港区、蛇口港区在内的西部港区部分，将重点发展港口物流、国际贸易、供应链管理与航运服务，承接货物贸易功能，建设国际性枢纽港；二是前海区块中除了保税港区之外的非物理围网部分，可以称之为“前海金融商务区”，重点发展金融、信息服务、科技服务和专业服务及其他战略性新兴产业，承接服务贸易功能，打造我国金融业对外开放试验示范窗口与亚太地区重要的生产性服务业中心；三是蛇口区块中除了蛇口与赤湾港区的蛇口商务区部分，重点发展网络信息、科技服务、文化创意产业，适当发展服务外包、高端旅游、物流总部经济、创新金融、专业知识服务经济等五个产业，与前海金融商务区错位发展。

相较于深圳其他地区，前海蛇口片区国际化建设方面优势突出：

首先，前海蛇口的成立初衷是面向国际市场的。改革开放初期，蛇口工业区率先改革试验引进外资和技术，建成中国第一个出口加工区，迈出了对外开放的第一步；三十年后，深圳特区又成立前海深港现代服务业合作区，其使命就是立足全球视野、执行国家战略、建设开放平台、深化深港合作、推进持续创新、打造一流品质。因此，从蛇口和前海成立之初，两者就注定要担负起与国际合作创新的重要使命。

其次，前海蛇口的产业发展方向与国际紧密接轨。前海片区重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其它专业服务，建设具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心；蛇口片区未来集成面向区域的创新科技服务、技术研发、信息资讯、高端商务、文化休闲、国际教育和医疗等综合职能，打造高端服务业综合产业园区。两个片区相关产业的发展思路和举措均将紧密对接国际市场，让外国企业引进来、让本土企业走出去。

第三，蛇口已形成深圳国际化氛围最浓厚的地区之一。蛇口片区拥有相对成熟完善的区域配套环境，成为享誉中外的国际化绿色城区。

前海深港合作区叠加了自贸试验区的功能和政策，开启“合作区+自贸试验区+保税港区”的“三区”叠加模式，因此既有全国自贸试验区共享的政策，也有前海合作区自身特有的政策，如15%的企业所得税与个人税等特殊优惠政策，比较优势更加突出。叠加了自贸试验区功能的前海，简政放权的步伐更快，金融服务开放领域更广、力度更大，投资与贸易化便利化水平更高。

地处大湾区的广东自贸区引领高水平国际化城市建设，南沙对标纽约进行总体规划开发;前海蛇口立足社会主义法治示范区，打造国际化法治城区;横琴建设绿色、低碳、生态的国际休闲旅游岛。在自贸试验区规划框架下，深圳西部港区的蛇口港、赤湾港以及前海湾保税港区连成一个整体，有利于西部港区资源整合、做大做强，建设国际性枢纽港，更好贯彻“一带一路”等战略。从功能上看，前海的金融、贸易、航运服务将为蛇口产业升级注入新的活力，蛇口的产业基础及生活配套亦将为前海提供支撑，形成优势互补、产业联动、错位发展的新格局。前海蛇口片区将形成深圳经济新的增长极与城市中心，是珠三角“大湾区经济”最具潜力与活力的板块。

以前海蛇口片区为半径的30公里区域分布了两个世界级的港口群和机场群。在自贸试验区制度框架下，深港将会形成更加紧密的经济合作关系，深港两地的海空港资源也会得到更好的整合，形成粤港澳大湾区发展的驱动轴。香港是世界上最成功的自由港，自贸试验区的设立必将推动前海蛇口进一步与香港、与国际通行惯例接轨。

根据深圳市委市政府的部署，前海蛇口片区将成立管委会，加挂在前海深港合作区管理局，前海区块与蛇口区块的经济管理职能统一由管委会行使。这样，前海与蛇口的资源（或者说前海管理局与招商局集团掌控的资源）将得到有效的统筹与整合。整合上述资源，打造“引进来”与“走出去”双向通道，前海蛇口片区将会在服务“一带一路”战略中发挥更大的作用。

相比于国内其它自贸区，前海蛇口自贸区划定在港产城高度融合的城市地区，西临蛇口港、赤湾港以及前海湾保税港区，东北与深圳市城市片区空间相连，面临着港产互动、产城融合、港城和谐的规划探索。

未来规划应重点探索如何在港口、产业、城市取得各自良好发展成就的同时，相互之间也形成了支撑互动关系。特别强调将蛇口港、赤湾港以及前海湾保税港区连成一个整体，有利于西部港区资源整合、做大做强，建设国际性枢纽港，更好贯彻“一带一路”战略。在功能方面，前海的金融、贸易、航运服务将为蛇口产业升级注入新的活力，蛇口的产业基础及生活配套亦将为前海提供支撑，形成优势互补、产业联动、错位发展的新格局。在空间层面，与周边城市地区形成紧密联动发展，在交通、公共设施、居住配套、空间环境等方面构建“一张图”式的统筹规划考虑。

五前海蛇口自贸区“区港联动、区城一体”的PPC开发规划前海蛇口自贸区规划本着立足国家战略、空间与产业两规合一、区域综合统筹、实施导向和低碳生态五大规划思路原则开展执行，并特别强调区域综合统筹。在区域层面，将自贸区两个片区作为整体统一谋划，统筹部署规划建设与产业发展，并统筹研究解决以自贸区为核心的深圳西部城区（包括后海片区、宝安中心区、大铲片区、大空港等深圳西部地区）的港城协调布局、区域交通改善、基础设施建设、综合配套和环境质量提升等问题。从空间组织到产业组织，全面探索产城融合、港城协同、产融结合的创新模式。

PPC（port-park-city）即“前港—中区—后城”，是一种园区开发模式，指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域，它的核心在于港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，进而实现区域联动发展。这种生态圈式可持续发展的模式，是以一套以市场化方案来实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市或区域转型升级的战略安排。

PPC商业模式以港口为龙头和切入点，以临港的产业园区作为重要载体，打造国际产能合作平台。PPC开发模式的核心是港口，港口的对区域的经济贡献体现在多个层面，具有复杂性、间接性等特点，其贡献水平受港口自身发展特点、城市产业经济发展特点以及二者之间的关联程度等多方面因素的影响。

港城协同：以明晰的港城边界合理引导景观品质提升，以创新的综合交通体系实现港城紧凑发展地区的便利出行；同时推动港口升级，逐步向更高级港口改造，并拓展航运管理与供应链关系等产业功能，与自贸区金融信息产业、城市服务形成紧密互动。

作为国际物流链最重要的环节，港口在全球物流网络中发挥了枢纽作用，对推动现代物流发展具有不可替代的作用，主要体现在以下两方面：

首先，港口是连接国际国内两大物流网络的关键节点，是港口城市拓展物流服务功能、完善物流产业链的重要平台。一方面，港口是国际班轮航线的汇集地，通过海运使所在城市成为整个腹地与国际市场联系最为便捷、密切的前沿，从而将港口城市与全球物流网络紧密相连。另一方面，港口也是公路、铁路、内河等多种运输方式的汇集地，依托上述运输通道使港口城市成为腹地物流网络的关键枢纽。因此，依托港口可以使国际、国内的物流、人流、信息流和资金流在港口所在城市汇集、交换、流通，从而为物流活动和物流产业的集聚和发展创造难得的条件。

其次，港口可以有效推动供应链管理等高端物流活动的发展。作为国际、国内物流网络的关键节点，仓储、运输、中转等基础物流活动不断向港口及港口城市聚集，而大量基础物流活动的集中又给供应链管理等高端服务业的发展创造了条件。

产城一体：以产业为核心，以城市为支撑，创新实践符合现代产业与人群活动特征的新型空间组织模式，创造全时活力空间与城区氛围。

产融结合：构建产融良性互动、共生发展的新格局。引导金融机构重点加大对高新技术产业、战略性新兴产业、未来产业的支持力度，重点支持中小微型企业和创业者；支持国有资本、民营资本及其他资本发起或参与设立各类产业母基金，撬动更多社会资本支持实体经济发展；引导保险资金通过股权、债权、基金、资产管理计划等形式为实体经济提供更大支持。未来招商蛇口还有望推广地产基金模式，并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化，在贡献经营利润的同时，促进资产运营能力和地产金融能力的提升，实现产融结合。

产融结合、以融促产是招商有较强实业板块和金融布局的企业。所谓金融服务，招商局集团并不简单追求金融全牌照，而是按“4+N”（银行、证券、保险、基金加其他板块）的布局思路，形成集团全产业链金融服务能力，为客户提供全方位综合金融解决方案。在地产金融和轻资产业务的首创和试点，促进商业办公楼的去化，提升公司的资产运营能力和地产金融能力。

招商局在前海蛇口开发中的“4+N”金融布局策略包括：一是，对招商银行、招商证券等传统优势领域加强管理，实现国有资本保值增值，稳定公司股权结构和治理结构，确保未来长期稳健发展；二是，复牌、重组或设立新兴的代表未来发展方向的金融业态，包括保险、直投、金融科技等。

空间结构并没有局限在自贸区的规划研究范围，而是从更高视野、更大区域层面研究今后自贸区拓展的趋势，注重前海蛇口片区与东部深圳城区、北部大空港片区及南部香港地区在发展功能、交通连接及生态格局方面的融合互动，构建“双心四带多廊多节点”的深港西部地区区域空间结构。

港口是重要的交通基础设施，也是国民经济的基础性、先导性产业。港口的社会关联度极高，对所在城市、区域、腹地经济发展和社会进步起着重要作用。全球经济活动仍不断向沿海地区聚集，海运在经济全球化中的地位更加突出，港口对城市发展的保障和促进作用也更加重要。

港口－区域经济系统主要由国民经济子系统、港口子系统和社会子系统三个部分组成。国民经济子系统提供区域经济发展所需要的劳动力、经济生产的技术水平支持和各部门生产所需的资源，它包括宏观经济、固定资产投资、外贸进出口、技术等。港口子系统的构建是基于港口自身生产所需的前向和后向因素，包括港口投资、港口基础设施建设、港口吞吐量、港口产值和港口资源占用等。社会子系统提供经济和港口发展所需的各种社会辅助要素，包括人口、劳动力、资源等。在社会子系统的支持和制约下，区域经济为港口带来吞吐需求及投资，港口通过自身的发展带动区域经济发展，港口对经济和社会资源的占用以及港口能力对经济的制约又反过来影响社会和经济的发展。

用地布局考虑到满足自由贸易的需求，较之传统用地分类有所创新，引入了新型产业用地，以创新型产业、商业办公用途为主；邮轮母港综合发展用地，以配合邮轮产业发展相关用途为主，强调功能混合，在具体实际项目开发中通过设定主导功能、辅助功能以及限制功能来引导土地的开发，做到刚柔并济和弹性控制。同时这种新型产业用地也打破了以往港口以工业、物流为主导土地属性以及城区以居住、商贸为主导土地属性的条块分割局面，希望能从用地层面将其融合为一个统一的整体，模糊以往清晰的物理界面，实现港城融合。

完善并优化公共服务设施配套：规划强调提升片区的公共服务配套，为更多在此工作生活的人提供便捷的服务，提出以下几项明确的措施：第一，充分发挥滨海岸线的优质资源价值，增加布局市级公共服务设施，提高片区的整体公共服务水平；第二，适度增加国际学校，医院等国际化公共配套服务，吸引国际人才、助建国际化都市；第三，新建地区按照《深圳市城市规划标准与准则》要求，构建满足人口基本公共配套服务需求的公共服务设施网络；第四，新建地区公共服务设施安排为未来发展预留余地，公共配套服务人口规模大于常住人口规模；第五，已建地区现状公共服务设施压力大，加快落实既有法定规划安排的公共服务设施内容。

开展本地人才保障住房规划：规划区内未来就业人口规模94万、常住人口规模47万，职住比2:1；其中，前海自贸片区就业人口规模68万、常住人口规模19.5万，职住比达到3.5:1，必须通过与周边的联动关系解决就业人员居住的问题。从自贸片区周边地区来看，包括包中片区、西乡片区、西丽片区、大学城片区、高新区、南油片区、华侨城片区、红树湾片区、后海片区和蛇口老城区等，未来就业人口规模万、常住人口规模万（不含规划区内的就业人口和常住人口），职住比例1:1。

从人口分布特征来看，自贸片区及其周边片区范围内就业人员就近居住的压力非常大；而且受整个区域产业快速集聚、高昂房价、已有居住人群等因素影响，未来新增产业人群的就近居住的压力更大。因此，前海蛇口自贸片区及其周边片区难以形成有效住房支撑，不利于自贸片区的产业发展，自贸区应强化本区入区企业定向保障性住房。

规划区内通过新建用地配建和已建用地更新改造增加等方式，提供人才保障住房。规划区周边片区包括南油片区、南头片区、后海片区、西乡片区、蛇口老城区等，在居住类项目更新改造过程中建议统筹安排，增加对自贸片区的就业人员定向供给。同时，考虑到现状城中村地区是重要的低收入群体聚居区，建议适度暂缓规划区周边片区的城中村改造进度，探索新的发展模式与路径，尽量考虑低收入人群的居住需求。建议利用政策创新平台和本次规划的用地统筹安排，灵活运用多种供给模式与渠道，提供满足不同类型、不同收入层次的人才保障住房。

构建一体化山海生态景观框架：山海地形和绿色本底决定了自贸试验区前海蛇口片区独特的山海格局与景观风貌，规划尊重自然生态本底条件，以大南山、小南山为山体背景，布局空间廊道系统，通过水廊道公园、山海廊道、林荫公园、游憩绿道等方式，建立山海城空间关系格局。

与此同时，自贸区范围内统筹考虑多层级山海公园群建设，包括在区域层面构建山体公园、城市公园、海岸公园、区域廊道公园等；以“上山、下海、抵岸、穿城“为原则，通过布局环山绿道、滨海绿道、山海通廊绿道等特色多样的绿道线路，构建特色鲜明的低碳、绿色的城市山海、慢行骨架，串联山海城岛的绿道网络。

建设国际化一流海湾城区：通过塑造连续公共活力岸线，设置滨海国际交往场所和公共文化建筑，建设高品质活力街区，并协调山海城整体城市形态，营造比肩国际一流水准的滨海人居环境和海湾城区特色。

构建绿色便捷综合交通：对接区域重大交通设施规划，构建由城际、市域快线及市区干线组成的轨道交通体系；规划层次明晰、高效畅达的环岛快速路体系；加强南山半岛各个枢纽的分工统筹；在片区内部构建“公交+慢行”的高品质交通系统；构建彰显水城特色、面向区域通航以及市域旅游休闲功能的水上交通。

未完待续，明天更精彩。。。

贺沛老师相关文章链接：

一、从BOT到PPP，招商系PPC开发模式下的新型政企关系

（上篇）

（中篇）

（下篇）

二、从政企合一到政企合作——PPP在我国开发区管理体制与基础设施建设中的应用与实践（上篇）

（中篇）

（下篇）

三、前港—中区—后城——PPC开发模式的理论与实践

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（完结篇）

四、产业园区PPP投融资渠道的理论与实践（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（完结篇）五、招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区开发模式比较分析（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（连载六）

（连载七）

（完结篇）六、PPC开发模式与湾区经济（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（连载六）

（连载七）

（连载八）

（完结篇）七、湾区空间结构下产业新城的PPC开发模式（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

八、湾区经济中PPC开发模式的中区产业协作平台分析

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

九、贺沛：湾区内部竞争与PPC要素配置

（连载一）

（连载二）

十、两极两带六湾区格局下的PPC新样板

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

十一、PPC海外案例分析：中白工业园

（连载一）（连载二）（连载三）

十二、“一带一路”上的PPC：泰中罗勇工业园

（连载一）（连载二）（连载三）

十三、第一个海外PPC项目：斯里兰卡科伦坡—汉班托塔港城

（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）

十四、尼罗河上的PPC:中埃泰达经贸合作区（连载一）（连载二）（连载三）十五、“海丝驿站”上的PPC样板：东非蛇口吉布提（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）（连载五）十六、招商蛇口PPC模式的治理结构与治理机制（连载一）（连载二）

十七、中国-中南半岛经济走廊上的PPC实践：越南龙江工业园（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）（连载五）

十八、澜湄合作经济走廊(GMS)下的PPC：西哈努克港经济特区（连载一）(连载二)（连载三）（连载四）十九、中国战略生命线上的PPC:缅甸皎漂深水港和工业园区(连载一)（连载二）（连载三）（连载四）二十、PPC模式下的科技海岸：美国尔湾产业新城（连载一）（连载二）

二十一、一带一路战略跳板上的PPC:马中关丹产业园（点击阅读）

二十二、自贸区规则下的PPC开发模式——以深圳前海蛇口片区开发为例（连载一）

原创连载，欢迎投稿

咨询

声明

Declaration

感谢每一位作者的辛苦付出与创作，"PPP产业大讲堂"均在文中备注了出处来源。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“PPP产业大讲堂”认领。如转载涉及版权等问题，请发送消息至公号后台，将在第一时间处理，非常感谢！支持原创，欢迎投稿，联系人：PPP产业大讲堂培训中心主编室张老师，(可添加手机







































北京中科白殿医院官网
北京中科医院曝光