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对于大部分人来说，有关开封的一切都是“听”来的。

对，仅仅是听来的。

有些人仅仅去过开封旅游，有些人甚至连开封都没去过，满脑子都是大宋古城、清明上河园、包公祠、开封铁塔、灌汤包、古城墙等等一大堆。

对了，还有菊花。

如果你只是知道这么多，说明你对开封的认知度基本为“0”。

为了近距离接触开封，我专门到开封考察了三天，深度不敢谈，但是对于开封市场的基本认知还是有的。有关开封市场的调研，因篇幅有限，分为上、下两篇。上篇主要是开封市场的基本面，下篇主要是开封典型楼盘的盘点、梳理。

关于开封市场的基本面，要记住几个关键词——郑汴一体化、市场政策、汴西新区、开封自贸区、棚户区改造、百强房企进驻等。

看点

01

差点意思的郑汴一体化

就官方说法，郑汴一体化已经迈入第十三个年头。

有人期待，有人撇嘴，喊了十几年了，开封还是原来的开封，郑州却不再是往日的郑县，一体化的影子始终模糊不见。

说好的手牵手一块往前走，你却总是先我一步。

如何形容“郑汴一体化”，一番寻找，发现只有这张图最传神：

是的，郑汴一体化，一直在牵手，从未成功过。

两城中心相距约60公里，是所有地级市中距离郑州最近的，而且城市接轨地带一马平川，这是属于郑汴一体化天然的地缘优势。

再加上郑州全力东进，已经将触角伸到白沙组团、绿博组团；开封全力西进，汴西新区、官渡组团也在不断拓展。

也就是说，再努一把力，郑汴一体化可以完全实现在城市组团上的接轨。

先解决触手的问题，再解决触电的问题，不要急，慢慢来。

电信同价、郑开大道通车、金融同城、区号、郑开城际铁路运营、郑汴公交“一卡通”，这是看得见、摸得着的红利。

但是，仅仅有这些，还远远不够。因为这样的融城深度，仅仅触及表面，远未达到触碰核心层面，比如说经济同步、产业融合甚至是身份上的认同感。

这一点，郑汴一体化，差点意思。

看点

02

核心区平方公里的汴西新区

开封市区的规划▼

注：规划图中开封县城区目前已经变为祥符区。

扩大城市疆域是一个城市发展第一步，东南西北，开封四面开花。

西部：打头阵的汴西新区，规划面积平方公里，核心区面积平方公里，容纳人口万。

北部：开封高铁北站的落地，为北部片区注入强劲动力，从东京大道扩展到复兴大道，未来将囊括连霍高速。

南部：郑汴轻轨连接后，开封实际意义上的城区从宋城路拓展至陇海铁路。

东部：年拿下开封县，变为开封的祥符区。这一点，比郑州要快。

一番闪转腾挪，开封的城区面积、城区人口直线翻倍，这些新增土地、新增人口会为开封不断输血，这才是未来开封发展的核心力量。

明眼人都知道，东西南北，西进才是核心，因为郑州在西。

看一下汴西新区的规划：

东起开封市中心城区，西临郑州，南至郑民高速，北依黄河，辖区面积平方公里，总人口25万人。其中核心区总规划面积平方公里，城市建设用地面积83平方公里，可容纳人口万人。

有关新区，一定要记住几个重点：

1、平方公里、万人。土地、人口，这是开封发展的核心要素。

2、汴西新区非常方正，典型的网格状，亩汴西湖、CBD概念、双向八车道的东京大道、双向十车道的郑汴大道，行政单位、企事业单位的预留用地，另外，这里也是开封20平方公里自贸区的主战场。

3、开封开始打造CBD概念，中意湖、米绿地中心、开封万达等各项工程建设初具规模。

旧的不去，新的不来。这是开封城市的基本面，也是地产的基本面。

古老的开封正在告别过去，不再沾沾自喜于千年古城，而是顺应时代迎接新事物。

有一个词语用在这里最合适：壮士断腕，为开封点赞。

看点

03

开封的市场政策如何？

1、郑州“限价限购限贷限签限售”，开封“限价限贷限售”。限价很好理解；限售期间和郑州一样，都是3年。限贷和郑州不太一样，只要没有贷款（只查贷款，不查贷款记录），随便买；名下有贷款，最多只能买2套；超过2套，必须全款。

2、首套3成，利率上浮25-30%；二套4成，利率上浮35-40%。

3、限制价格涨幅。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

4、严打高价捂盘。为了控制开封市的平均房价，对于高价位的楼盘、涨幅过大的楼盘，不予网签、不发预售。

5、高价土地现房销售。居住用地出让溢价率%以上，需项目主体结构完工后才能办理预售；溢价%以上，只能现房销售。

6、预售证取得有条件。工程形象进度一半以上，才可以申请预售。

看点

04

3年近6万户棚改

开封人自己都说，旧城赶紧改造吧，双手双脚赞成！

对于开封的旧城面貌，有些地方你简直难以想象。我尝试着走了一回，米弯弯曲曲的道路，我硬是走了20多分钟才出来，真像闯了一回鬼门关。

这样的棚改区，改造是必然的。对于城市面貌、城市形象、居住环境也是一种改进。

有关棚户区改造，开封一口气发布了两个文件：

文件1：《关于进一步加快推进棚户区改造改善和提升人民群众居住环境的意见》

划重点：

目标：-年棚户区改造63个、5.85万户，将近6万户。

如果将目标拆分，年棚改17个、户，年棚改27个、户，，年棚改29个、户。

3年中，每年近2万户的棚改，相当于每年都会产生同等的购房刚性需求。

要知道，开封每年的成交量稳定在3.5万套左右，一旦进入棚改期，多出50%左右的需求量，对于开封未来的市场冲击必定是十分巨大的。

文件2：开封市人民政府关于印发开封市棚户区改造货币化安置实施细则的通知。

什么意思？

通俗来讲，就是棚改拆迁由原来的主要给房，变成了主要给钱。

一句话点评：促进消费，拉动内需。

两个文件一结合，很容易就能理解：

棚改拆迁产生需求，货币安置催化需求。通俗来讲，拆你房给你钱，赶紧买房去。

看点

05

开封自贸区

能划入自贸区，本身就是大大的利好。

要知道，河南仅有三个城市被划入自贸区，郑州、洛阳、开封，开封很幸运。

开封自贸区的面积将近20平方公里，具体范围如下：

开封自贸区的功能定位：

一中心六功能分区，即：自贸区管委会一个中心，文创及文化传媒、高端制造及战略性新兴产业、高科技产业园、国际贸易及现代物流、高端商务及国际会展、文化旅游及医疗健康等六个功能分区。

如何看待开封自贸区对于房地产市场的影响？

1、肯定是一种利好，这是毫无疑问的。

2、自贸区范围有点小，弱于郑州、洛阳。郑州约73平方公里、洛阳约27平方公里，开封自贸区的个头是最小的，后期的发展潜力肯定会受到一定的限制，弱于郑州、洛阳是必然的。

3、除了我们熟知的文旅+文创，我还惊喜的看到了自贸区在发展高端制造业、高端科技园、高端商务。开封有这样的想法，非常值得鼓掌点赞，也希望这些功能能够实实在在的落地。

看点

06

城市的基本面=地产市场的基本面

老城模式，节奏缓慢，以往的开封就是这样。

房地产市场也是这样，更多的是河南本土甚至是开封本土房企，不论是开发理念、产品研发、品牌意识等方面都略逊一筹。

从年开始，开封的“节奏”开始加快。

火热的夏天，郑州市场启动，开封开始跟风。年显现苗头，年房价翻倍，年市场趋稳，但仍旧稳步上涨。

这里面，有几个重要标志：

1、众多实力房企进驻。除了建业，河南本土的永威、康桥、正商、东方经典、晖达、亚新等，外来房企如万达、万科、恒大、碧桂园、保利、雅居乐、蓝光、绿城（蓝城）、绿地、富力、华夏幸福等，至少有20家房企杀进开封。

2、亩汴西湖建成，汴西新区吹响进击的号角。

3、恒大未来城0余套首开售罄，销售额高达23亿元；郑开碧桂园首开售罄；恒大帝景首开去化1套，销售额达10亿元。这样的销售数据，甚至超过大部分开封本地房企一年的销售额，市场就是这么残酷。

不管你愿意不愿意，开封的未来都是不可逆的。

看点

07

值得去开封淘金吗？

先给你一颗定心丸：开封有未来，但是现在还不明显。

1、对开封而言，不论是城市还是地产，都是有天花板的，那就是郑州。郑州强则开封强，郑州涨则开封涨；反之亦然。

2、求人不如求己，开封也要自立自强。抱大腿只能强一时，不能强一世。拥有了汴西新区、众多房企扎堆进驻、城市节奏逐渐加快，开封的未来不是梦。

3、目前，开封的未来还不明显。一口吃不了胖子，开封处于起步期，眼光要放长远些。

4、过去的开封只属于开封人，未来的开封将不仅仅属于开封。这一点很重要。对外开放、兼容并包，才是一个城市发展的核心，开封要吸引的，不仅仅是本地人，必须依靠外地人不断输血，这样才有发展动力。北上广深，概莫如是。

开封的路还很漫长，捋起袖子加油干！

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：许昌（上）‖许昌（下）

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