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年前海自贸区写字楼市场调研报告
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目录
一、区域概况
1．前海蛇口自贸区概况
2．前海土地出让情况
．前海优惠政策及准入条件
（1）前海优惠政策
（2）前海实行15%企业所得税优惠的产业
（）前海产业准入主要类型
4．前海交通配套
二、市场调研结果介绍及分析
1．调研范围
2．市场调研结果
（1）第一板块——桂湾板块
（2）第二板块——前湾板块
（）第三板块——妈湾板块
．市场调研小结
三、调研区域分析
1．前海自贸区发展优势分析
2．前海自贸区发展前景
一、区域概况1.前海蛇口自贸区概况深圳前海蛇口自贸片区于年4月27日挂牌成立，是中国（广东）自由贸易试验区的一部分，也是深港经济深度合作的主要板块。片区总面积28.2平方公里，分为前海区块（15平方公里，含前海湾保税港区.71平方公里）和蛇口区块（1.2平方公里）。该片区将把自贸区体制机制创新、前海国家服务业开放发展战略平台功能、蛇口发达的港口航运产业基础更好结合起来，形成区位、政策、体制和产业的叠加优势，进一步发挥新时期深圳经济特区先行先试作用，更好服务国家“一带一路”战略，探索开放型经济新体制，构建全方位对外开放新格局。
目录
一、区域概况
年7月1日，市规土委发布《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案，宣布前海蛇口自贸区新增蛇口南及赤湾片区和大小南山片区，而前海蛇口自贸区的规划用地面积也由原来的28.2平方公里增为7.86平方公里，增加了近10平方公里。增容后的前海蛇口自贸区一共分为四个片区：前海片区、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区。而前海片区以国务院批复的前海深港现代服务业合作区用地范围为准，包含桂湾片区、前湾片区、妈湾片区。
桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区；
前湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区；
妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。
前海自贸区挂牌后，前海享有“合作区+自贸试验区+保税港区”的三区叠加优势，而前海蛇口片区更是承担着自由贸易试验、粤港澳合作、创新驱动发展等在内的14个国家战略定位，是真正的“特区中的特区”，集三区于一身的前海蛇口将实现“1+1+1”的效果。
2.前海土地出让情况截至年底，前海合作区以各种方式供应土地28宗，土地面积69.08万平方米，建筑面积.21万平方米，成交额.66亿元，其中50%的用地面向港企出让。前海共引入腾讯控股、弘毅投资、恒昌科技、中英人寿、中粮资本、周大福中国区总部、新世界发展中国区总部、香港上海汇丰银行南方总部等15个重大总部项目。
.前海优惠政策及准入条件（1）前海优惠政策年6月29日，香港回归祖国15周年之际，国务院发布关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策的批复，前海22条政策及其延伸的细则，主要惠及企业的为以下八大优惠政策。
①前海符合条件的企业减按15%的税率征收企业所得税；
②可获取跨境人民币贷款,贷款利率%-4%之间；
③境外高端人才和紧缺人才，免征个人所得税；
④前海的现代物流企业按差额征收营业税；
⑤符合条件的前海企业获取前海综合试点项目扶持资金（00万-万不等；
⑥为外国籍人才、港澳台人才、海外华侨和留学归国人才在前海的就业、生活以及出入境等提供便利；
⑦通过财政专项资金对办公场所的建设、租赁、装修、项目硬件设备和软件购置等费用补贴；
⑧在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女可以在前海的国际学校就读。
（2）前海实行15%企业所得税优惠的产业（）前海产业准入主要类型
①金融业（银行业金融机构；非银行业金融机构；非金融机构；证券公司、证券投资管理机构、期货公司、基金服务机构、投资咨询服务机构；融资租赁公司等）
②现代物流业（供应链管理服务；贸易经济、代理与服务；电子商务的物流配送与快递服务；第三方物流服务）
③信息服务业（基础电信业务；增值性电信业务；电子认证服务；第三方公共信息服务等）
④专项性服务业（会计、评估、法律业；咨询服务；工程服务；文化创意服务，人力资源服务；会展服务；教育、医疗服务等）
4.前海交通配套
在《深圳市城市总体规划(-)》中首次明确提出福田中心和前海中心双城市中心战略发展概念以来，前海片区便在城市交通配套方面持续发力，国内首个邮轮母港的建成、国道市政化改造动工兴建、亚洲最大交通枢纽也将落户于此。同时，作为如今国内重大交通基础设施密度最高、功能最全的片区之一，前海依托大铲湾等片区影响，已经形成了完善的海陆空多维立体交通体系。高铁、轻轨、地铁、航运、空运、高速公路、市政道路等四通八达，区域内规划各类轨道线路共9条，总长度约5公里，其中，地铁11号线、1号线、沿江高速均已通车，5号线南延长线及9号线西延长线预计年通车，其余线路均已规划，未来前海交通将十分便捷。
二、市场调研结果介绍及分析
1.调研范围前海位于整个珠三角湾区的核心位置，由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部岸线围合而成，占地面积约15平方公里。本次调研范围为前海片区三个区域，并依此将本次调研范围划分为三大板块，即第一板块——桂湾板块、第二板块——前湾板块和第三板块——妈湾板块。
2.市场调研结果（1）第一板块——桂湾板块本板块以卓越项目、华润项目为中心，范围内包括前海金融中心、前海时代·企业汇馆、卓越前海一号、华润前海中心等，此外，该片区还有前海时代广场、弘毅大厦、民生互联网大厦、上海宝冶等在建开发项目，片区楼盘林立、金融企业集聚。
项目基本情况及租售状况详见下表：
（2）第二板块——前湾板块
本板块以率先实现前海合作理念的深港青年梦工场及为前海入驻企业机构提供服务的万科前海企业公馆为中心，范围内包括前海嘉里中心、前海法治大厦、前海深港创新中心等，前湾片区虽不像桂湾片区楼盘林立，但它却拥有主导前海的管理机构——前海管理局，前海由此起源，是前海目前最具代表性的区域。
项目基本情况及租售状况详见下表：
（）第三板块——妈湾板块本板块写字楼主要集中在十九单元0街坊的7宗地块上，即兴海大道以北、月亮湾大道以西、临海大道以东、港城路以南围合的区域范围内，范围内有香江金融中心、世茂前海中心、信利康大厦、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、招商·海运中心等，该片区作为一带一路国际贸易合作先导区，对助推粤港澳大湾区产业升级起着重要的作用。
项目基本情况及租售状况详见下表：
.市场调研小结（1）桂湾片区作为金融先导区，为片区发展提供了利好条件，目前该片区已逐步形成组团建筑群，多为企业总部基地，其中卓越前海壹号、华润前海中心、前海时代均已先后入市，片区内集聚了大批世界强企业、金融企业及商业大鳄，楼盘林立、金融企业集聚，片区内各项配套率先成熟，配套价值已开始逐步兑现。
（2）前湾虽然没有桂湾成熟，但确是港资企业项目最多的片区，如嘉里建设、前海港货中心等。此外，前海周大福全球商品购物中心作为在前海诞生的首个商业综合体，由周大福企业、周大福珠宝集团以及新世界发展共同投资开发，是前海首家真正“港资建设、港企运营、港人收益”的购物中心，规模尽管有限，还是被人亲切地喻为“小香港”。
（）根据市场调研显示，妈湾片区项目主要集中在十九单元0街坊的7宗地块上，分别为香江金融中心、世茂前海中心、信利康大厦、金立大厦、前海自贸大厦、顺丰总部大厦，目前均已先后开发建设，片区以“街坊一体化”模式进行开发建设，力求打造形象一体化、公共空间一体化、交通组织一体化、地下空间一体化的区域开发模式。但由于该片区大部分为在建项目，且配套设施还尚不完善，目前入驻该片区企业还较少。
（4）根据本次调研得知，年近6个月里，前海自贸区写字楼成交量有所下滑，市场上鲜有买卖单成交，租赁交易成为整个写字楼市场交易的主角。不仅如此，由于租赁市场的看好，不少新入市的一手项目在销售时均有一定量的保留单位，留作开发商出租，同时，“只租不售”写字楼物业也逐渐增多。
三、调研区域分析1.前海自贸区发展优势分析（1）政策优势。深圳前海地处深圳深港合作区和自由贸易区。具有全国自贸区共享的政策，也有前海独特的一些政策优势，形成政策叠加优势。开启“合作区+自贸试验区+保税港区”的“三区”叠加模式，这样独一无二的叠加优势，使片区投资与贸易便利化水平更高。
（2）产业群优势。前海蛇口片区具有联动发展的优势，两大片区功能互补性强，截至年底，前海自贸区累计注册企业16.49万家，开业运营6.68万家，吸引多家金融、物流、科技等高端服务业企业入驻，同时在航运物流、融资租赁等产业均具有优势，两个片区可以很好的实现优势互补产业联动。
（）区位优势。前海和蛇口毗邻香港，这一优势将会辐射香港与内地的紧密合作，引领粤港现代服务业的创新合作，带动珠三角地区的产业升级，在自贸区框架下，深港两地在整合空、海港资源将携手力争有更大突破，前海片区将成为粤港澳深度合作的重要载体。
（4）金融创新优势。一直以来前海号召的金融创新，进驻前海最多的企业也是在金融领域这块。前海的金融业在对外开放中继续发挥示范作用，它有效的带动了其他行业的发展，有效的支撑了深圳及内地制造业等实体经济发展。同时在金融产品创新上面，更是在全国鹤立鸡群。
（5）新兴产业的发展优势。深圳一直是一个开放性极强的城市，这里信息流通速度，产品更新速度，以及高新技术改革速度，在全国是遥遥领先的。这里拥有很多在其他城市很难发展的产业，比如说商业保理，金融众筹等等。目前前海蛇口片区重点发展的金融、现代物流、信息服务、科技服务等都属于战略性新兴服务业，前海片区将有效利用对外开放新优势和深圳的创新优势，促进服务新业态能够有公平竞争的发展空间，促进中国服务新业态能够通过自贸区走出去，形成国际竞争新优势。
2.前海自贸区发展前景众所周知，前海是深圳近年来备受
