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去年，高力国际研究部发布《广东自贸区-华南物业市场发展之新方向》中指出，在南沙，政府已对基础建设作出重大投资，并期望藉该区深水港的优势，以发展逾4,万平方米的全新房地产物业市场。

在过去两年里，南沙的整个城市面貌在发生着巨变，下面的一组航拍为您展示年和年的南沙三大自贸区板块：蕉门河中心区、明珠湾起步区、南沙湾区块的变迁。

航拍看南沙两年巨变↓↓

（以上视频来源：广东广播电视台房产频道）

两年前，南沙迎来了它的历史时刻：年4月21日中午12时10分，南沙正式挂牌成立，自此南沙发展建设翻开了新的篇章！

如今南沙自贸区已成立两周年，在这两年里，南沙都发生了怎样的变化呢？广东广播电视台房产频道就此采访了高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥。

1南沙自贸区里有7大片区，目前这些片区的发展情况如何？

目前发展的最好的片区就是蕉门中心区，因为蕉门中心区它有两个地铁，一个是蕉门站一个是金洲站。目前来说，因为金洲站是早期南沙人口的聚集区，所以，因为有了这个聚集区，包括一些商业配套的存在，现在这里的商业楼宇开发进度是最快的。

比如像这个香江国际金融中心，包括最近的保利绿地大都会、万达。最新的那个中大城，还有最近几个跨境电商，风信子都在这个片区。

2除了蕉门这个片区外，其他的片区呢？

其它片区都是处于起步阶段，像明珠湾区，真正的楼宇还没有完全建好。包括有些续建性项目，像中交的总部他们尚处于施工阶段。

蕉门河片区系南沙最先兴起的商务区之一，即便尚未成熟，蕉门河片区仍拥有最为完善的基础设施和最为成熟的商务氛围。而该区域现有人口也是南沙中最集中的，介于60,至80,人之间，楼市的发展自然是最好的。目前南沙多数楼盘都聚集在该板块。

可以说，布局南沙楼盘的开发商，在这两年里，确实过的很不错。个人认为现在整个市场的信心比两年前是增强了，价格比之前有提升，比如说两年前一些公寓的价格是1.3万，现在很多可能都去到了1.8万到2万。

3南沙如今人口增幅慢，限价红线1.4万多/㎡！在南沙亮眼的现在，也存在着许多的困境。您认为最大的困境是什么？

最大的困境，还是招商引资的吸引力。比如，现在有这么多土地批出去，有这么多楼宇需要按部就班要推出来。但是最大的问题依然是如何快速形成人气、形成办公氛围，那这就是需要不断吸引外部的企业。特别是这些高端服务业的进来。

如果是前海，大家会抢着要进去，总是希望在那里占有一席之地。现在南沙远远没达到这种热度。它是属于一个平稳的上升阶段。这个阶段它还没有达到从量变到质变的过程。

4南沙现在限价线是在1.48万/平方米，现在广州又开始调控商住，这个调控对南沙的商住影响怎么样呢？

这个政策对南沙对影响就更大了。此前，南沙的写字楼因缺少中大型客户，所以写字楼的出路、商务办公用地的出路更多是公寓。不管是SOHO公寓也好LOFT公寓也好，大部分都是这种类型。对于南沙的发展，大家是看好的，然而又不想一下子投入太多钱进去。所以就偏向于买一个40㎡、50㎡的，总价又不高。

如今，出台了关于商住的调控政策，对于南沙的公寓来说将产生很大的影响。

5虽然现在的南沙面临诸多困境，但在自贸区的还有今年新提的粤港澳大湾区的提法下，南沙的发展前景仍被看好。您怎么看呢？

自贸区的这个红利肯定还会有。

第一是，广州目前的发展动力不是太多，自贸区承载着广州未来非常重要的发展方向，广州政府还是会倾尽全力去打造南沙自贸区。自贸区的利好会持续发挥出来。

第二是，湾区一般选在湾口这里，它会有一个相对外界接触的面会更广。比如说广州市中心离珠江口其实还有一定的距离，所以它要做湾区对外做一个展示的窗口，南沙是最好的选择。广州之前为什么要发展南沙？就是因为广州属于邻海城市，它要通过南沙变成滨海城市。南沙在整个广州城市发展格局里，这个重要性是毋庸置疑的。

所以也是粤港澳大湾区里有几个重要城市，其实没有南沙的话，广州跟深圳去PK，会有缺陷。

（关于南沙发展详细情况，可点击以上视频。）

（视频来源：广东广播电视台房产频道）

高力国际研究部：

1.南沙片区被纳入广东自贸区之举能给写字楼物业市场带来的即时性影响相对有限。

2.然而，包括万达和保利在内的国内知名发展商已于南沙购得主要地块。这些购地行为映射出发展商对自贸区所将带来的发展机会信心十足，尤以于南沙设立公司或后台服务中心的金融及保险公司为甚。

3.高力国际预计南沙写字楼市场将在未来五至十年间趋于成熟。

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