上周一，云南设立自贸区的消息一出，朋友圈和五花八门的本地群里就跟打了鸡血似的，一片沸腾——甭管懂不懂“自贸区”是个什么玩儿意儿，先嗨为敬！当然了，在这个神奇的国度里，只要有点什么风吹草动，楼市的反应一定是最激烈的。当天，自贸区的各家房企就纷纷飞速祭出宣传小海报和推文，估计不少营销部门的小伙伴们，还能想起那天晚上被加班支配的恐惧。在过去的一个周里，昆明自贸区内楼盘准备上调价格的小道消息开始不断流出，更传言有项目要封盘涨价。果不其然，上个周末，豪宅扎堆的巫家坝楼盘集体开盘，最高单价创下令我等吊丝害怕的2.8万，于8月30日开盘的中j金d中y公y新推出的房源也有微涨。之前在售的B利T悦、中h寰y天在自贸区消息公布后收回了之前的优惠，万k翡c等则直接将楼王户型封盘涨价。与开发商争先恐后的借势炒作相反的是，有部分地产自媒体号和行业观察者随后站出来泼冷水，认为所谓自贸区不过是“自嗨区”，满地开花的自贸区完全没有含金量，最终不过沦为楼市炒作涨价的概念。双方各有道理，吃瓜群众表示一脸懵逼。无论是打算出手投资还是吃瓜站队，我们都得自己先弄懂自贸区的概念和自贸区与楼市联系的逻辑才行。然鹅，打开百度一搜，全是认识的汉字，放在一起就不知所云。官媒也就算了，那些大大小小的自媒体们，大概是对自己太过没有自信，生怕用几个接地气的词就显得自己不够高端，于是得了不拽专业名词就不会说话的病。今天，我们就是试图用隔壁老奶奶都能听懂的大白话，讲清楚自贸区的概念以及自贸区设立对楼市的影响。英国导演柯文斯曾说：中国崛起，将是21世纪最大的故事。08年之后，美国这个世界第一大强国开始逐渐注意到来自中国的威胁。美国表示：我要重新开个房间，不仅不跟你在原来那个叫WTO的房间里玩，新开的也不带你哟～所以，奥巴马时代，美国宣布加入跨太平洋伙伴关系协定（TPP）。这个由美国主导的组织，成员国之间进行贸易，享受低关税，无论出口还是进口，商品价格都有很大优势。而被隔离的中国，与世界各国的贸易成本大大增加，商品竞争力下降，进出口贸易都会受到影响。于是，中国为了抵消来自TPP带来的消极影响，于年首次在上海展开自贸区试点。自贸区为什么能起到这样的作用呢？原先外企要在我们国家做生意，需要各种各样复杂的审批程序，需要交非常高的税。中国市场这么大，来做生意肯定赚钱啊，可是老外一看，又麻烦又费钱，赚的钱还不够交税的，就没什么动力进来了。但是，现在划定的自贸区内，国家给这些外企各种优惠政策，审批程序也大大精简。外企进入这些区域的成本变低，自然就有充足的动力进来。上面对自贸区的解释，一言以蔽之：就是“境内关外”。不收或少收你关税，给你在我的地盘上大胆地玩，给你我的市场自由地赚。有人可能要问，我们国家的地盘，凭什么给你外国人来做生意？你这不是抢我们本地企业的饭碗吗？我们当然不是吃多了没事当圣母。你美国划了个圈子孤立我，我中国就给你们其他玩家一些甜头，用我广大的市场换你们来和我玩，那你美国孤立我的计谋就没办法得逞。此谓之双赢。当然，事情发生了变化。川普上台后，不跟你玩拉帮结派这种低年级小朋友的手段了，他要的是直接正面刚起来！于是，美国退出了TPP，直接和中国打起了 。中国这一边，除了回敬相应的关税措施，对抗美国压制的思路依旧没变——接着开放更多的自贸区，继续吸引更多的外企进入中国投资建厂，抵抗来自 的不良影响。外国人进来做生意，给我们带来的可不仅仅是给国际贸易上的好处。他们来了，要吃饭，要消费，要住下来，于是就带动了区域的经济发展，带动了房子的出租和销售。说不定，人家呆的久了，拖家带口的过来，或是和本地人生了小宝宝，经济效益成倍增加，美滋滋！外国人开公司，也给本地人提供了大量的就业机会，吸引其他区域的本国人口涌入，继续消费买房，创造更多的经济价值。除此之外，由于自贸区内，我国国民买到的这些公司生产的外国货不用交关税，所以价格便宜；要是国外的大型医疗机构进驻，不用出国也可以享受到国外的医疗。在此之前，有很大一部分中国人出国，就是奔着国外的产品、优质的医疗资源去的，所以什么代购行业和医疗旅游市场才会出现并赚得盆满钵满。好了，这下子现在不用出国也可以享受到了，自然也会吸引到更多的人口和金钱。既然这个区域便利又繁华，大家肯定都想要住过来。那么，房价自然就贵了——地产商涨价的逻辑就在这里！但是！现实永远不会像规划中那样按部就班。问题在于：●外国人买我们的账吗？会有这么多外国企业来吗？●就算有，从政策落实到外企进驻形成经济规模要多长时间呢？十年？二十年？五十年？●那么在这个时间内，楼市还能继续坚挺吗？房子还这么值钱吗？世界局势会不会变化？政策会不会随之改变？●自贸区区域试验若是成功了，推广至全国范围是早晚的事，那时候区域的竞争力还在吗？●就算一切都不是问题，回到一个房价涨跌的最基础逻辑：昆明这座城市的实力有足够的实力来吸引外商吗？在一切都是重重问号的情况下，自贸区楼盘涨价，不过就是提前预支了未来区域发展带来的地产红利。这和之前巫家坝惊天的房价及其不成正比的开发状况引发的争议，在本质上是同一个问题。当然，最近巫家坝的规划已经在密集落实，但自贸区要给区域带来竞争力，显然还需要一个长期而缓慢的过程。年上海自贸区正式挂牌之后，受益的三大住宅板块同样经历了一波暴涨，不仅二手房房东集体带头涨价，一手房更是遭到抢购。但是，好景不长。有地产头部自媒体账号结合相关数据分析得出，在挂牌后的3个月后，自贸区内代表性的盘价格上涨达到了顶峰。随着概念对心理预期的影响褪去，市场逐渐降温，甚至在半年后出现了反跌。中国指数研究院的监测数据显示，自贸区所在的浦东新区在挂牌之后的3年之内，房价的走势与整个上海保持一致。这也从另一个角度印证了，在相对较长一段时间内，自贸区对房价也基本不产生的影响。我们可以看到，即使是上海这样体量庞大、级别更高、先天条件和发展基础更为优越的城市，也很难通过自贸区概念引发房价的中长期增值。除了上海这个领头羊，其他区域的自贸区也能说明问题。福州自贸区覆盖的马尾区，16年8月的时候，新房均价较自贸区挂牌时上涨5.8%。然而，同期福州整个市场的新房均价早已比挂牌时上涨了9.8%，比自贸区还要高出4个百分点。在天津，自贸区覆盖的三个板块均经历了先涨后跌，甚至有两个片区跌至比挂牌时还要更低的价位；广州等地的自贸区，则出现横盘不涨的情况。说了这么多，大家心里想必有自己的答案了。其实，国家搞自贸区，为的就是用利好政策吸引外商，促进实业发展，让经济健康发展。有一个区域利用空头支票透支未来，就会有更多人跟进模仿；随之而来的房价继续上涨，除了会一定程度上打压外商进驻的积极性，最重要的，还是我们的年轻人再也没办法脚踏实地的用努力赚取财富了——他们只能一边满脑子是天上掉馅饼的白日梦，一边在出租屋里因为看不到未来而失去往前走的力量。而一个城市的房价要有未来，最终靠的还是自身产业的支撑及过硬实力，否则，大潮褪去，沙滩上剩下的全在裸泳。一个国家要有未来，靠的是全社会一步一个脚印地实干，否则，一切终究不过一场梦幻而美丽的泡沫盛宴。
