共抗白癜风你我同行 http://news.39.net/bjzkhbzy/171020/5778421.html

作者

贺沛

首发

PPP产业大讲堂（ID：PPPCYDJT）

如需转载请标注出处和作者

自贸区规则下的PPC开发模式——以深圳前海蛇口片区开发为例：（连载一）（连载二）（连载三）六港产城一体下的前海蛇口自贸区PPC开发模式招商局集团价值链重构的PPC商业模式前海蛇口自贸片区在招商局集团主导下探索规划升级，在功能、空间、产业等方面继续优化，向建设功能更为综合高端、空间更为开放融合、产业更加多元复合的自由贸易城区发展。前海蛇口是由深圳市政府和招商局集团直接推动，其成立的宗旨在于从执行国家使命、立足长远发展的战略高度，贯彻落实国务院批准的《中国（广东）自由贸易试验区总体方案》和《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，解放思想，大胆探索、系统设计，分布操作，以组建前海蛇口为突破口，加快推进前海土地整备和开发建设，探索“小政府+大企业”的企业化管理，市场化运作的新模式，创新前海蛇口自贸片区管理体制机制。

招商局不仅在基础设施与装备制造、物流航运、综合金融、城市与园区综合开发等领域保持着领先的优势，还成为中国企业国际化、“一带一路”建设的先锋。历经重大无先例重组、招商地产和蛇口工业区深度整合，以及港、产、城模式的成熟，招商蛇口已不再是单纯的房地产开发商，而是转型为园区、社区与邮轮三大业务并行的“城市综合运营商”。以“蛇口”这片发展了40年的区域为原点，招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式将向全国乃至全球辐射。其城市运营商的理念与经营模式，不仅在国内扩张，还将其蛇口模式带出了海外。

招商局和深圳之间的合作不是一般意义上的政企合资开发城市土地的项目合作，而是在新时期、新常态下围绕体制机制改革创新的重要举措，是央企与地方政府合作的大胆探索和深化国企改革的重要体现。这也是中国自贸区试点和假设以来的又一创新发展模式。前海蛇口片区的成立，意味着深圳前海、蛇口已经摸索出PPC模式，这一模式是以PPC模式聚合、集成的招商局集团内部价值链，然后联通整个前海蛇口片区的价值链。

价值链重构主要包括价值链集成、价值链连接、价值链聚合三个步骤，整个链条始于企业内部价值链的集成，经由内部企业价值链与全球价值链的联结，终于不同维度产业价值链的聚合。价值链重构学说开辟了传统利润最大化思路。招商局集团对PPC开发模式的实践，实证了三种价值链学说的重构路径，揭示了价值链重构的独特作用。

在价值链重构之前，招商局整个集团的价值链形态呈现出条块化和线性化的形态，整个集团的价值链分成交通、金融和地产三大板块，在第一个条块化的价值链板块，集团都按照产业链纵向一体化的价值链重构，贯通了整个产业链，形成了线性的产业价值链。但这些条块化的价值链彼此几乎没有交集，每个价值链都以单一个体公司的开工能与市场竞争，彼此鲜有交集。

资产重组背后，折射出招商局的战略思维转变——推动业务结构从交通、金融、地产“三大主业”逐步向实业经营、金融服务、投资与资本运营“三大平台”转型。年后，招商局成为万亿体量的巨无霸企业集团，资产体量大、指标基数高企，年世界金融危机后，整个集团在探索新路径，以引领破局的业务增长压力，同时，集团业务板块之间，涉及交通运输、物流、金融等多个领域，然皆各个为战，一直未形成资源整合。在“转型升级引领者”这一目标的推动下，招商局主要通过建立支点、构建内核、内部嫁接等思路对集团内部的价值链进行了重构。

所谓建立支点，就是在PPC商业开发模式中，选择了内部价值链的“港口”这一内核，集团围绕港口业务“构建内核”，搭建内部价值链不同接点的聚合平台，为内部的公路、航运、物流板块在中区平台（围绕港口建立的产业园区）上进行聚拢，提供价值链的重构载体。

价值链重构是一个系统工程，其中内部嫁接指集团在为内部价值链重构“构建内核”后，集团利用港口作为交通枢纽所带来的物流、人流、信息流，提升内部价值链关键节点质量为契机，推进集团内部内部不同业务板块以“港口”为支点，向“中区平台”——这一价值链重构载体进行聚集，最终实现集团内部价值链的嫁接和优势叠加。

通过内部的价值链重构，实现了招商局集团不同板块之间的雁形结构和业务闭合，即内部价值链各板块以雁形结构抱团出海，集团内部价值链的不同接点实现了有机接合、清晰定位、侧重分明，优势正向叠加，形成完整闭合，从而产生1+1大于2的效果。

招商局集团在完成内部价值链集成后，将企业内部价值链与外部社会需要进行对接和联结。招商集团以“伟大复兴的贡献者、社会进步的推动者、国际合作的对接者”自许，将自身视为国家“一带一路”倡议的天然执行者，致力于为中华民族伟大复兴贡献自身力量（伟大复兴贡献者），以战略视野，提前预判吉布提、白俄罗斯等节点在“一带一路”倡议中的战略价值和这些地区在经济社会滞后的现状，在推动所在国经济社会发展的动因下（社会进步推动者），通过国际产能合作进行对接、国内业务打包输出等全球价值链重构（国际合作对接者），将集团内部价值链与外部社会经济需要和发展诉求进行有效联结，完成了集团内部价值链与全球价值链的对接。

招商局通过价值链导入、共享等价值链重构手段，实现企业内部价值链与全球价值链的对接，通过与项目区域的合作，把招商局的价值导入行动（价值导入），在这一过程中，通过组资产公司和运营公司，实现了集团与项目区域所在政府、企业和居民的价值链共享。

招商局通过价值链导入、共享等价值链重构等价值链重构行为，实现企业内部价值链与全球价值链的对接，综合东道国实际需求及各个拥有的优势，实现了产业赋能，在“一带一路”沿线关键节点国家，形成了集贸易往来、商品集散、金融服务、资源配置为一体的产业发展综合体，与东道国共同形成了全球价值链联结闭环。

在完成价值链联结后，招商局集团在全球范围和更高维度上，形成了价值链的重构——不同维度价值链的聚合，“集聚整合创新者”是招商局实施价值链聚合重构行为的动因，在这种动因下，集团推动了不同维度，不同业务板块的价值链重新组合，加快外部资源集成和内部资源深度融合，提高了资源集聚水平和配置效率。

在价值链聚合中，招商局从横向、纵向、虚实各个不同维度进行了价值链重构，将不同的利益主体聚合于集团内部的价值链中，在纵向方面，集团围绕“前港—中区—后城”打造港口或产业集聚区，带动综合交通、港口开发、园区开发、物流、地产、金融等业务板块以雁形结构次第出海。招商局集团围绕“成为具有全球竞争力的世界一流企业”的战略目标，借助产融良性互动，正致力于从“三大主业”（交通、金融和房地产）向“三大平台”（实业经营、金融服务、投资与资本运营）的转型。同时，集团推进了PPC商业模式的平台功能，和区域资源进行衔接，将以港口为核心的PPC模式园区，成为前海蛇口企业重要聚集地和平台，从而推进了领头雁企业的上下游集聚发展、园区化经营方式，形成集群式发展，共建、共享“PPC”模式园区。

在这一过程中，金融服务平台同样至关重要。根据招商局的构想，金融服务将具有综合金融特色，通过“4+N”（银行、证券、保险、基金+另类金融）布局，形成全产业链金融服务体系，提供全方位综合金融解决方案。投资与资本运营则是第三个平台。招商局在这一领域，努力发挥自身产融结合、产城联动、产网融合等优势，利用资本运作，推进跨界融合。具体做法例如，通过一批产融结合重点基金，包括地产并购基金、邮轮产业基金、招协健康基金等产业功能基金等，服务支持实体产业转型发展。

在横向方面，招商局注意已形成的价值链与其相关的产业，形成价值链的横向关联，通过创新价值链的关联，通过一系列价值链的重构工作，集团使横向、纵向、虚实等不同板块、不同维度的产业链、资金链、贸易链、创新链，以“价值链聚合”为中心，融合了内部的资本与产业，形成了类似莱茵模式的企业、产业及金融共生、共荣的伙伴关系，构建了一个完整的商业生态圈，与区域形成了利益共同体、命运共同体和责任共同体。

通过PPC要素，将港口、产业、城市进行整合，将城市土地开发与城市产业升级有机结合，以培育产业集群的方式，提升区域土地的使用效率和综合价值。此外，PPC更尊重市场规律；政府部门强化在顶层设计、加强监管、维护市场秩序的作用，企业和社会资本则运用一体化形势一揽子提供经济发展和社会发展所需要的公共服务，还包括在公共部门与私人部门之间运用资本、技术、管理、人力资本、土地等要素、资源，在基础设施和公共服务设施建设运营，公共服务提供等方面开展合作。

“区港联动”的前海蛇口PPC商业模式招商系的“PPC”综合开发模式，与港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律高度契合，既体现了“经济发展，交通先行”的思想，又突出了产业集聚、产业集群的发展观念，还符合港口与城市的地理空间演变规律。

在蛇口，“前港（P）”实质上是指港口经济，前港的发展主要着力于高端邮轮的运营，随着整个亚洲地区的邮轮经济规模的不断扩大，招商蛇口依托蛇口太子湾邮轮母港能够停靠22万吨级世界最大的邮轮的优势，与“邮轮之王”美国嘉年华集团、云顶香港有限公司、意大利银海邮轮有限公司等进行战略合作，将促进中国邮轮市场的爆发式增长，同时也增强了邮轮母港对港区胜地的辐射能力，引导腹地区域产业升级和城市升级。“中区（P）”的重点业务范围是园区开发和运营，本质是一种地产经济。“中区（P）”是指连接“前港（P）”和“后城（C）”（住宅和商业区）的纽带和主要载体。

运用“园区+资本”的运营理念，招商系搭建了协同性、开放式的创新平台，以蛇口网谷、南海意库为代表的创业创新孵化平台和8个国家级科技创新平台建设，营造有利于创新创业企业发展的营商环境，实现创新资源集聚，发挥产学研整优势，给投资者和创业者之间提供一个嫁接资本的平台，助力创新企业快速成长，从而扩大蛇口各类物业的出租率。“后城”（C）是社区开发与运营。招商蛇口整体上市和对招商漳州完成股权收购后，将自身重新定位为“城市综合开发运营服务商”，在社区开发与运营方面，依托招商地产在住宅与商业地产里广泛的战略布局与品牌影响力，提出满足城市生活的多元要求，重点聚集精品住宅开发与社区运营、体验式综合开发运营，着重培养健康地产、医疗地产和旅游地产，并适时进行海外拓展的目标。

以招商蛇口为案例的PPC产业园区开发模式分析

现代产业园区是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

在过去40年，招商局基于深圳蛇口片区的建设开发运营的成功经验，探索出了“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”独特的商业模式和招商经验。这是一种生态圈式可持续发展的模式，是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略。

“前港—中区—后城”以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区区域的整体联动发展。通过港、区城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。这一模式可以解决我国目前产业园区产房面临的两组矛盾，即在政府方面，面对追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在客户方面，面对追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。

通过“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”这一生态圈式可持续发展的模式，顺利了解决了产业园区与商业地产，产业园区与产业集群之前的关系，从而形成港口、产业园区和产业新城和谐发展的完美闭环，即：港区+产业园区+产业新城。产业新城与传统地产的区别在于其更加注重考虑区域价值的整体提升和产业孵化收益与运营收益，需要多环节、多渠道构建适应新需求的环境体系。所以一个优秀的小城市，在经济、社会、文化、政治四个方面，有完整的体系。

在“前港-中区-后城”的商业模式中，“前港”指依托新建港口或升级已有港口，集聚货物集散中心、商贸物流中心、商品交易中心，打造高效率低成本的物流服务平台。在这一商业模式的策源地蛇口，建设首先是从港口开始的。要满足原材料和产品进出需要，吸引外来投资。在蛇口的PPC版图中，邮轮产业建设与运营版块以“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链。

截至目前，招商蛇口已以独资、参股或联合开发以及借助集团资源在深圳、天津、上海、厦门等中国沿海城市初步完成邮轮母港布局，致力打造具有国际竞争力的邮轮及邮轮城品牌。年11月12日蛇口太子湾邮轮母港正式开港，这是华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，全球最大的邮轮可以在这里停靠，太子湾邮轮母港将成为深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”。在PPC的第一个P中，以港区的人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口的不断流入、城市配套的不断完善、城市环境的不断优化，实现城市的持续繁荣。

“中区”是PPC商业模式中，连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体。它是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，锻造先进的园区开发及运营能力。除了提供空间以外，它同时具备产业研究、产业聚集能力，运用“园区+资本”的运营理念，通过多元化创新投资融资模式，与潜力企业共谋成长。

在目前招商蛇口的园区板块中，目前已基本形成“5+1”产品线，即产业新城、产业园区、长租公寓、大健康、大文创及园区双创，满足政府、企业、客户多元化全生命周期需求。以年招商蛇口正式推出的“蛇口网谷”为例，后者可复制、可持续、具有核心竞争优势的园区开发模式，已成为传统工业园向自主创新的高科技产业园转型升级的品牌。从北京通州台湖的演艺小镇到湖北蕲春的健康产业新城，从粤港澳大湾区到京津冀、长江经济带，招商蛇口积极布局园区开发与运营，在国内发展重点区域和一带一路沿线国家积极布局和拓展产业新城、特色小镇项目，以产业引领城市发展，助力城市持续生长和繁荣。

以蛇口开发运营的PPC为例，作为前海蛇口自贸区的超大建设主体，招商蛇口在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域屡有突破创新。“自贸试验区、一带一路重要枢纽区、深港合作示范区、保税港区”四区叠加模式，使“前海蛇口自贸区”成为国内开放度最高、优势最突出的区域之一。

“后城”承接港口和园区高净值人群的生活与服务配套。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力，以片区完善的基础设施、教育、医疗等软环境，满足园区就业人员生活、消费、娱乐需求，吸引高素质人才落户。招商蛇口所倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。

作为PPC成功的典型，招商蛇口到目前为止，已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，开发项目超个，涉足精品住宅、商业综合体、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等众多领域。其中包括住宅项目臻系、雍系、依系、玺系，商业项目海上世界系列、汇港系列、花园城等系列。作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，长租公寓产品已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目齐头并进。值得一提的是，近年招商蛇口加速商业步伐。年和年，招商和华侨城两度合作拿下龙华和大空港商业项目，涵盖酒店和商务公寓、一站式购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，联手打造城市风尚生活体，筑造城市新地标。

从粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区、深圳大空港，到广州、武汉、上海、北京、哈尔滨;从被誉为“东非蛇口”的吉布提，到正在探索推进的白俄罗斯、多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡，PPC模式正随着招商局的版图与城市共同生长。

以前海蛇口自贸片区为示范的PPC开发模式招商局集团的这种价值链重构过程不同于传统利润最大化下的价值链重构过程，是一种非常特殊的价值链重构路径，这一商业模式的创新不仅为国内基于港口的产业新城开发提供了一个样板，还为全球范围内的区域开发提供了一个“中国方案”和“中国样本”。

自改革开放至今，招商蛇口对蛇口11平方公里园区进行了开发、运营、招商与管理，并培养出一批如中集集团、招商银行、中国平安等行业领军企业，近年来又以“南海意库”、“蛇口网谷”等项目推动蛇口向创意产业、互联网等现代服务业转型升级，将蛇口从以往的临港工业园区打造为新型智慧城市示范区。前海管理局积极进行市场化探索，成立了投资控股公司、金融公司、联控公司三大平台，市场化运作基础设施开发、金融服务、物业管理等服务，参与自贸区建设。

招商蛇口将发展港口经济的成功经验运用到湾区经济中，从港口经济发展到湾区经济是一个必然过程。港口在发展初期，往往经济结构相对单一，其对城市经济发展的推动作用相对较弱，随着大量人流、物流在港口周边的集聚，临港产业迅速发展，港口经济活动范围逐步向港区外拓展，受益于港口腹地经济的快速发展，日益增长的资金和物流需求，以物流、金融、保险等服务业开始集聚发展，从而推动湾区经济由港口产业向服务产业转变，最后，湾区城市抓住互联网等新兴产业发展的历史机遇，依托国家一流教育资源和湾区生态环境，大力发展高新技术和高科技产品，推动全球科技进步。

在湾区经济的打造过程中，积累多年的港口经济发展和城市转型升级经验，“前港、中区、后城”的PPC模式在粤港澳大湾区建设中，三大业务版块与大规划高度契合。首先，发展邮轮产业，把蛇口太子湾邮轮港区打造成集邮轮、旅游、金融、商贸、物流为一体的海上门户，有利于构建粤港澳邮轮经济圈。

通过推进产融互动，产网结合等关键领域发展，以及对前海蛇口自贸区、太子湾项目、深圳国际会展中心一期等重大项目的开工建设，对于拓展招商蛇口在粤港澳大湾区中的土地资源储备以及优化在招商蛇口在香港和内地的业务布局都将发挥重要作用。太子湾项目“一城三坊一公园”的设计格局，构建了一个低密度的生态花园城区，未来必将成为华南地区的焦点。太子湾包括了几乎一个城市需要的所有功能，奠定了蛇口宜居宜业的生活基调。不少大城市因为工作区域和生活区域的距离太远，造成上下班通勤潮汐现象。太子湾采用小尺度的单元规划，打造住宅、公寓、商业、酒店、娱乐于一体的城中城，并达到自然与城市有机融合，完美解决了北京等一线城市的“大城市病”。前海-蛇口自贸区的建立，使得太子湾项目拥有“境内关外”的天然政策优势，未来太子湾这个地方会成为香港一块“飞地”。

招商局集团对PPC商业模式的创新，核心在于港口先行、产业园区业务跟进、配套城市功能开发，进而实现区域联动发展。即以港口为龙头和切入点，以临港产业园区为核心和主要载体，通过硬环境与软环境的同时打造，发展适合东道国资源禀赋的相关产业，然后通过产业发展带动后方城市建设，推动项目在东道国的落地生根。

PPC开发模式的“中区”还为中外国际产能合作提供一站式服务，以临港的产业园区作为重要载体，打造国际产能合作平台。通过一揽子解决方案（政策、土地、招商、物流），为国内有需求的中小企业抱团走出去，在融入当地社会经济发展的同时，实现招商局、东道国及合作伙伴与利益相关方的共赢发展。

与部分央企相比，招商局总部位于香港，体制、机制较为先进灵活，这将为其他国企改革起到示范作用。前海蛇口的成立运营，第一，有利于理顺体制机制，促进前海蛇口自贸片区政企合作和协同发展，形成1+12的良性互动发展格局。前海蛇口兼具土地开发建设、城区综合开发运营、港区配套设施建设与运营以及股权投资、资产管理等多种运营功能，能够发展成为国际领先、国内收首屈一指的自贸区综合开发和运营服务商。其次，通过探索“小政府+大企业”管理运营新模式，在全国率先走出一条有别于其他自贸片区开发建设、管理运营的新路。第三，可以有效整合资源，培育本土国际领军企业，在政策、资本、人才、品牌等方面具有多重叠加优势。

在前海蛇口自贸片区的开发中，招商局统筹PPC要素，在深圳前海设立招商金科，在成员企业基础上，探索利用互联网+人工智能，发挥金融集团综合服务优势，建立更高层面的科技平台，打通客户信息，提供个性化增值服务。招商局金融科技创新将在以下方面重点突破，一是支持新兴板块成长，强化IT基础架构、应用等领域的建设；二是支持集团管理流程优化；三是支持招商金融成员企业新技术发展；四是建立新的客户信息平台；五是助力金融与产业结合。

随着中国经济转型、港口经济发展和技术水平的提高，前海原本用于港口、物流的存量土地也面临着提升使用效率，培育新型产业等问题。此次合作将明显加快前海蛇口自贸片区土地整备和开发建设。一方面，政府可以收回合作范围内的市政基础设施和公共服务设施用地，用于服务保障深港合作，引进和扶持产业发展，并全面启动妈湾片区的开发建设。另一方面，释放了存量土地资源潜力，为自贸新城建设提质提速增加新的动力。

前海蛇口的成立，通过政策创新和系统设计，解决招商局前海土地的整备问题，具有标杆作用和示范意义，也可以为全国盘活城市开发建设用地、发展产业集群，培育区域经济竞争力提供可复制的经验。前海蛇口定位为全球领先的自贸园区综合开发建设和运营服务商，将依托双方在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素聚集，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”战略，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。前海蛇口主要业务包括自贸新城开发建设和运营管理、园区综合运营服务；深港合作的服务保障；借鉴“前港—中区—后城”模式，参与一带一路沿线自贸园区和其他重点国家和地区的投资与服务，以及港区配套设施的建设与运营；股权投资和资产管理；根据政府授权展开公共管理服务。在传统的开发业务之外，招商蛇口持有物业规模快速增长。

招商局试验“前港-中区-后城”的开发模式，以港口为龙头，辅之以物流、园区、海工、金融等产业支撑，并进行城市和社区的运营，得到了各方的认可。招商蛇口还在深圳蛇口、前海等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。据悉，招商蛇口在前海的土储面积达万平方米，太子湾万平方米，大空港深圳国际会展中心万平方米，蛇口的持有型物业万平方米左右。

在三大平台中，实业经营被置于首位。招商局指出，集团未来几年规模的扩大、盈利的增长，必须充分发挥实业的基础作用，实业的地位一定要不断提升和加强。前海蛇口将产业培育和可持续发展作为公司经营的核心目标，在注重经济效益的同时兼顾社会效益，对片区土地开发采取分类实施策略。在园区运营上，招商蛇口与金融、资本结合更为密切，今后甚至会出现“一园区一基金”。

在产业培育上，前海蛇口将充分借鉴招商局集团“产网融城”一体化协同发展的模式和经验，采取产融结合、产城联动、产网融合和科技创新的“三产一科创”模式，以产融结合实现产业部门与金融部门的相互渗透融合，以产城联动实现产业与城市一体化发展，以产网融合助推互联网+产业的快速发展，通过自贸片区“产网融城”的一体化运作，广泛吸引科技、人力、资本等全球创新资源参与到自贸片区建设，加速实现产业聚集发展。

“粤港澳大湾区”和前海蛇口自贸区规划的叠加，有利于推动区域港口的整合及协调发展。招商局港口在港口的商业化运作、国际化布局和专业化运营方面具备综合优势，有利于推动区域港口整合目标的实现，这也和招商局港口深化国内港口整合及加快母港建设的发展战略相契合。在深圳母港，招商局港口积极打造“妈湾智慧港”，通过采取堆场自动化技术构建高效智能化集装箱码头，同时打造招商局全球港口营运中心。

前海蛇口自贸片区则是“一带一路”重要的战略支点，以及本土企业“走出去”的门户基地。经过40年的改革开放，深圳已经形成领先的经济实力、完备的市场体系、雄厚的产业基础和现金的管理理念，具备对外输出的优势和条件基础。“前港—中区—后城”的空间发展模式，是招商局集团以及招商蛇口多年来在蛇口片区开发建设中总结出来的一套行之有效的市场化园区发展模式——即由港区带动临港产业园区带推动城市的发展，通过港、区、城联动，可以构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台。而招商系40多个港口码头，覆盖全球五大洲、20个国家和地区，更是这种创新模式走向世界的支点。

通过借鉴招商局集团建设运营中白工业园的经验，前海蛇口有条件在“一带一路”沿线国家和地区复制“前港—中区—后城”模式和“三产一科创”模式，推广复制深圳改革开放和自贸区的成功经验，实现制度输出、管理输出、人才输出、资本输出、产业输出，努力使深圳成为21世纪海上丝绸之路的重要战略支点。

目前，“一带一路”沿线国家和地区基础设施落后，建设资金需求量巨大。例如，中国与中亚国家的互联互通基础设施相对运输需求的增长还有很大差距，中国与中亚国家铁路技术标准不统一；除了陆地交通之外，港口和机场建设较为落后甚至尚未起步，直航线路少。另一方面，“一带一路”沿线国家基础设施建设机制滞后，虽然已经有亚投行、丝路基金等融资机制，但针对基础设施和公共服务设施投资的双边合作基金数量、规模与融资能力都较为有限，如中国与东盟的投资合作基金一起募集资金规模仅为10亿美元。由此导致了我国与“一带一路”沿线国家和地区的物流成本居高不下，运输周期较长等问题。

前海蛇口通过PPC模式，将更有力推动“一带一路”沿线国家和地区的基础设施及公共服务设施的建设、运营，进而促进沿线国家和地区经济发展、实现多赢格局。深圳市和招商局成以招商局集团原前海物流园区3.9平方公里土地为合作基础，将扣除现状保留用地后的2.9平方公里纳入合作范围，由前海蛇口开发建设。纳入合作范围的土地面积大于此前招商蛇口重组时预估的2.4平方公里，未来结合自贸片区发展需要，进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。

在前海蛇口通过PPC战略布局逻辑上，在老龄化社会、消费需求升级等趋势下，保险是未来发展潜力较大的产业。同时，招商局通过地方AMC完善全周期金融布局，通过不良资产管理实现逆周期盈利贡献，资管业务与产融结合等招商局传统优势也可以有更好的结合。此外，在互联网金融探索上，招商局、招商银行设立招银前海金融资产交易中心。招商局也成立了招商局金融科技有限公司（简称“招商金科”），推动金融科技的深度应用。其中，在直投和资管领域，招商局接连布局招商资本、招商创投、招商平安资产，分别投向另类及PE投资、VC风投和不良资产管理等。在深圳土地资源供需极度失衡的情况下，招商蛇口获得在前海的大量优质土地，未来成长将进一步超越市场预期。

共享PPC开发的红利，将有力推动招商蛇口价值成长空间最大化。招商蛇口控股出资主体和财务并表，进一步明确了公司在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位。通过进一步盘活前海土地资源，释放沉淀价值，双方合作有望更好地推动深港合作、培育战略性新兴产业、撬动“双创”，使前海蛇口自贸片区未来的改革红利最大化。招商蛇口的应对是发力多元化。其中，长租公寓发展迅速。目前，招商蛇口的公寓业务已形成“壹系列公寓”产品线，管理规模约1.3万间，解决多层次客群的住房租赁需求。根据规划，到年，其长租公寓的管理规模将扩张至10万间。以“前港、中区、后城”模式打造生态圈，通过多元化经营、全生命周期产品与服务，涵盖居住、健康医疗、国际教育、商业、产业园区、酒店、公寓、邮轮等满足不同成长阶段的全方位需求，寻求规模和利润新的增长点。

招商蛇口业务板块分为社区开发运营、园区开发运营以及邮轮产业运营三大板块，并以“前港—中区—后城”模式打通三大板块业务的联动通道。社区开发运营是公司目前主要的收入来源。园区开发运营正在成为公司长足发展的基石，招商蛇口与前海管理局和百度公司共同签署“互联网+自贸区”战略合作协议，以智慧交通为切入点，推进前海蛇口自贸片区的智慧城市建设。

在整合航运、公路、园区地产开发的基础上，招商局进行了商业模式的重塑，总结出了“蛇口模式”。招商局希望在‘一带一路’沿线输出‘蛇口模式’，将PPC进行复制，通过强化某些欠发展地区或国家的软件、硬件设施，提升投资环境和吸引力，将发生在深圳蛇口的奇迹带到海外。在PPC开发模式中，新兴的邮轮业务也将因为前海蛇口开发带来的消费升级而方兴未艾。在邮轮方面，招商蛇口坚定看好中国邮轮市场未来的广阔前景，现已初步完成在深圳、厦门、上海等沿海城市的邮轮母港布局，未来将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，打造邮轮全产业链。目前，招商系参与的邮轮港口城市分别有天津、青岛、上海、厦门、深圳。蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设，在邮轮产业链上，既有稳定的客源基础（园区和社区的住户、客户）有多方优质伙伴和产业链优势。

前海蛇口PPC开发模式的成功，招商局同样也在走出去的过程中进行了复制，招商局以海外园区综合开发作为重要载体，也采取了“区港联动、以点带面，集中开发、落地生根”的前海蛇口PPC综合开发模式。在“丝绸之路经济带”上，招商局则全面推动中欧物流大通道建设。目前已开通粤新欧、湘新欧、欧亚大陆桥等14条直通欧洲和中亚的货运班列列，班列数量占全国开行班列总数的23.5%，打通了中国经中亚五国、俄罗斯、白俄罗斯至欧洲各国的物流运输干线。通过输出前海蛇口自贸片区的PPC开发模式，招商局正将吉布提自贸区项目、斯里兰卡科伦坡港与汉班托塔港项目、白俄罗斯中白工业园项目、多哥项目和坦桑尼亚项目等五大项目做成标志性项目，以推动自身成为“具有全球竞争力的世界一流企业”。

—END—

贺沛老师相关文章链接：

一、从BOT到PPP，招商系PPC开发模式下的新型政企关系

（上篇）

（中篇）

（下篇）

二、从政企合一到政企合作——PPP在我国开发区管理体制与基础设施建设中的应用与实践（上篇）

（中篇）

（下篇）

三、前港—中区—后城——PPC开发模式的理论与实践

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（完结篇）

四、产业园区PPP投融资渠道的理论与实践（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（完结篇）五、招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区开发模式比较分析（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（连载六）

（连载七）

（完结篇）六、PPC开发模式与湾区经济（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

（连载六）

（连载七）

（连载八）

（完结篇）七、湾区空间结构下产业新城的PPC开发模式（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

八、湾区经济中PPC开发模式的中区产业协作平台分析

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

九、贺沛：湾区内部竞争与PPC要素配置

（连载一）

（连载二）

十、两极两带六湾区格局下的PPC新样板

（连载一）

（连载二）

（连载三）

（连载四）

（连载五）

十一、PPC海外案例分析：中白工业园

（连载一）（连载二）（连载三）

十二、“一带一路”上的PPC：泰中罗勇工业园

（连载一）（连载二）（连载三）

十三、第一个海外PPC项目：斯里兰卡科伦坡—汉班托塔港城

（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）

十四、尼罗河上的PPC:中埃泰达经贸合作区（连载一）（连载二）（连载三）十五、“海丝驿站”上的PPC样板：东非蛇口吉布提（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）（连载五）十六、招商蛇口PPC模式的治理结构与治理机制（连载一）（连载二）

十七、中国-中南半岛经济走廊上的PPC实践：越南龙江工业园（连载一）（连载二）（连载三）（连载四）（连载五）

十八、澜湄合作经济走廊(GMS)下的PPC：西哈努克港经济特区（连载一）(连载二)（连载三）（连载四）十九、中国战略生命线上的PPC:缅甸皎漂深水港和工业园区(连载一)（连载二）（连载三）（连载四）二十、PPC模式下的科技海岸：美国尔湾产业新城（连载一）（连载二）

二十一、一带一路战略跳板上的PPC:马中关丹产业园（点击阅读）

二十二、自贸区规则下的PPC开发模式——以深圳前海蛇口片区开发为例（连载一）

原创连载，欢迎投稿

咨询

声明

Declaration

感谢每一位作者的辛苦付出与创作，"PPP产业大讲堂"均在文中备注了出处来源。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“PPP产业大讲堂”认领。如转载涉及版权等问题，请发送消息至公号后台，将在第一时间处理，非常感谢！支持原创，欢迎投稿，联系人：PPP产业大讲堂培训中心主编室张老师，(可添加手机