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二手房卖不动，新房遍地打折，是很多城市的现状，那么究竟有多少个城市房价下跌了？又跌了多少？10月的房价，依然在降！11月15日，国家统计局揭晓了答案。我们从纷乱的数据中，梳理出了几个关键：第一，年10月全国均价首次跌破万元国家统计局披露，今年1至10月，全国商品房销售面积共万平方米，同比增长7.3%；比年1至10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。同时前10个月商品房销售额为亿元，增长11.8%。以此计算，前10个月的平均新房销售价格=前10个月的销售额/前10个月的商品房销售面积=元/平方米。制图：城市财经；数据：国家统计局10月份单月均价跌破万元，但前10个月的均价却仍在万元以上，可以看出，上半年全国楼市还是相当火热，以至于9月份和10月份的冰冷行情，依旧没有将前10个月的均价拉落万元以下。10月份均价跌破万元，这一急转弯让很多跌跌不休的城市受不了。所以，才有了21个城市或直接或间接出台限跌令。这21个城市分别是最近的山东聊城、湖南永州、江苏镇江扬中市，以及此前的沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、桂林、株洲、哈尔滨、张家口、南通、鄂州、惠州、湖州、徐州、安庆、孝感、扬州、襄阳。“这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市房企降价促销动作增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌，尤其是三四线城市最明显。后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。“相较一二线城市，三四线城市尤其是部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称，大多数一二线城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。第二，52个城市新房环比下跌，64个城市二手房环比下跌。根据统计局公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据，10月份新房上涨的城市已降到了13个，下跌的城市增加到了52个，另外5个持平。最关键的是，上个月，也即9月份，新房价格上涨的城市还有27个，现在一下子变成了13个，减少了一半多。足可见，今年10月份房地产行情冷若冰霜。新房上涨的城市中，北京、杭州、西安、厦门、长沙、长春、上海都在其中。其中，三亚、北京、银川、杭州、西安新房涨幅领跑全国。新房领跌的5个城市分别是韶关、石家庄、大理、泸州、秦皇岛。制图：城市财经；数据：国家统计局二手房方面，下跌城市数量达到了惊人的64个，上涨的城市4个，2个城市持平。70个城市中，有64个城市的二手房下跌，比例超过91%。以此来看，全国目前有9成以上的城市，二手房价格在下跌。北上广深四大一线城市也全线下降，其中深圳和广州，新房与二手房价格迎来双杀。70个城市中，二手房跌幅最狠的5个城市分别是南充、大理、泸州、韶关、牡丹江。其中泸州和韶关两座城市，既领跌新房，又领跌二手房。二手房上涨的6个城市赣州、三亚、海口、大连。其中三亚既领涨新房，又领涨二手房。而且，这还是在三亚已经发布了二手房官方指导价，以及出台新房价格限涨令的背景下发生的。这两个大招，都没能控制住三亚的房价上涨，只能说，这座城市的环境溢价能力太强了，再加上自贸区和自贸港的助攻。第三，十多个城市房价至少回到了三四年前。制图：城市财经；数据：国家统计局新房方面，相较于年年初的价格，下跌的城市数量有11个，其中湖南常德跌幅最厉害，然后是广西的北海、云南的大理。二手房方面，价格相较于年年初下跌的城市有18个，也就是说有18个城市房价至少回到了三四年前。制图：城市财经；数据：国家统计局牡丹江领跌二手房，跌幅高达8.6%，而且，同时牡丹江的新房价格较年年初也下跌了1.6%。新房和二手房价格同时回到三四年前的城市，除了牡丹江，还有四川南充、湖南常德、山西太原、安徽安庆、湖南岳阳、黑龙江哈尔滨、河北秦皇岛。这些城市，要么人口流失较为严重，要么之前过度依赖货币棚改，要么二者兼而有之。总之，没有一个是人口竞争力强、经济表现很好的城市。第四、房地产市场，开始入冬？ 　　“这也说明，这一波二手房的降温是全国范围性质的。”严跃进表示，后续在防范房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也在扩大。 　　一向炙手可热的二手房市场为何突然降温？其实它走低的态势先于新房。二手房价格在今年8月已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。且无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据看，其降温力度都要大于新房。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释说，当前价格的下跌是成交量下行的结果，是对前期过热的自然消化。一季度市场过热，重点城市房价上涨较多；二季度以来，二手房成交量保持下降，新房、土地市场也相继降温。 　　第五、楼市或明年年初筑底？ 　　总体来看，70城房价自9月首次出现环比下跌，10月跌幅有所扩大。严跃进表示，据此可以认为当前房地产市场开始入冬。 　　“房地产市场的矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。”严跃进表示，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。近期要注意御寒的操作。 　　对于房价下跌的原因，许小乐认为是需求端和供给端同步降杠杆。“需求端，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱；供给端，房企在较大的经营压力下加大降价促销力度和范围，二手房业主降价意愿增强，降价行为增多。” 　　面对短期房价走低的压力，“降价促销”或成为近期楼市的主旋律。贝壳研究院数据显示，目前50城二手房景气度指数在20以内，业主预期较弱。新房开发商为年底前加快销售，后期房企仍有动力继续降价促销。 　　但近期信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，也让市场回暖的效应逐渐显现。10月房贷利率出现了年内的首次下降，部分城市放款速度在加快，房地产市场的合理资金需求正得到满足；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。 　　“后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。”严跃进称。 　　“市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。预计到明年，房贷供需关系将回归正常，有利于合理住房消费正常满足。”许小乐也表示。 　　楼市的转折，你感受到了吗？

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